トピックス
管理会社候補プレゼンテーション
4月21日(日) 16時〜18時
当マンション1F 管理室
「認知症サポーター養成講座」
4月20日(土) 10時〜11時半
当マンション1F 管理室
あんしんすこやかセンターより、認知症サポーター養成講座が開催されました。高齢化が進む中、認知症に関する理解と対応の必要性が増しています。講座では、サポーター養成にとどまらず、認知症を身近な問題として捉え、一人ひとりが認知症に対する新しいイメージを共有し、安心して老いていける環境を考えました。
暮らしの手引き
「住まいの手引き」はマンションの共同生活を快適に過ごすための指針として作成されています。新しくお住まいになる方は、入居の前後にお読みいただき、内容をご確認いただきまして、規定を遵守いただくようご協力をお願いします。なお、お住まいに関して分からないことや、居住上のトラブルが生じましたら、管理員にご相談ください。
トイレが詰まったら（無料貸出し）
廃食用油ついて
廃食用油絶対にトイレや水道に流さないで下さい。清掃員さん（もしくは管理人さん）に手渡しで渡して下さい。天ぷらで使った等の油は、ペットボトルに入れるか、古紙に染み込ませるか凝固剤で固めて下さい。
1） 住民登録の手続き
転居（転入・転出）の手続きは以下のところでできます。
名 称：世田谷区役所 世田谷総合支所区民係（北沢出張所でも可）
所 在 地：〒154-8504 世田谷4-22-33 世田谷総合支所第3庁舎1階
交 通：世田谷線松陰神社駅または世田谷駅 徒歩5分
電話番号：03-5432-2814
受付時間：午前8時30分から午後5時まで（土日祝は休み）
平成20年3月22日（土）から太子堂、北沢、等々力、成城、烏山の各出張所で住民登録が土曜日（第2土曜日、祝日、年末年始を除く）にできます。
受付時間：土曜日に限り、午前9時から午後5時まで
北沢出張所：北沢2ー8ー18北沢タウンホール地下1階
交通：小田急線・井の頭線下北沢駅南口 徒歩5分
電話：03-5478-8039
なお、住民票の取得は世田谷区役所松原まちづくり出張所（〒156-0043 世田谷区松原2-17-36、当マンションから徒歩10分程度）でもできますが、交付機を使用しますので、印鑑登録証カード等への暗証番号の登録手続きが必要です。
2) 転居通知の住所表示方法
3) 入居退去の案内
①入居するときは「居住者・区分所有者カード」に必要事項を記入し、管理事務所に提出してください。
②荷物の搬出入はあらかじめ実施する予定の日時を管理事務所に連絡していただき、使用するエレベーターの指定を受けてから搬出入を開始してください。
③搬出入に当たっては、マンションの共用部分の床・壁・天井・階段・廊下、エレベーター等に傷がつかないように注意して実施してください。エレベーターを使用する場合、エレベーターのドアと外枠等を必ず養生し、かつ廊下の床等では荷物を引き摺らないようにして運搬してください。
④作業終了後は、速やかに養生を取り外し、外した跡を丁寧に清掃してください。
⑤荷物の搬出入で使用した梱包材等は放置せず、引越し業者に持ち帰るよう指示してください。
⑥転出するときは、転出前に転出先の住所・電話番号・その他必要事項を必ず管理事務所に所定の文書で通知してください。
4) 電気ガス水道の手続き
電気・ガス・水道については、入居予定日の1週間程度前までに管理事務所に連絡いただければ、管理員が各関係先に開栓・開封を申し入れます。毎月の使用料は入居者が東京電力、東京ガス、東京都水道局にそれぞれお支払いください。
5)電話の手続き
電話の新設、移転の申込は、入居者が NTT(局番なしの 116)または KDDI(0120-92-5000）に連絡して手続きしてください。なお当マンションでは光ファイバーを利用したIP 電話を利用することができます。
6) インターネット
インターネットを利用するには、NIT またはKDDI等にお申込みください。当マンションでは光ファイバー通信によるインターネットを利用できます。
7) CATV
当マンションでは契約するとCATVを見ることができます。CATV契約についてはJCOM （ジュピターテレコム0120-999-000）にお問合せください。
風除室のメールボックスと各戸の玄関先 （ドアの上部）に住戸番号と氏名を表示します。
2) メールボックス
風除室にメールボックスを設置してあります。このメールボックスは、一般郵便物は受け入れますが、速達、書留、電報、小包等の配達物は各戸に直接配達されます。
郵便物等は放火等の夜害を防ぐため、長期間放置せず、できるだけ早く取出してください。また、メールボックスのダイアルの操作・管理は各戸で責任をもって行ってください。
3) 新聞受け・牛乳受け箱
新聞受けは各戸のドアについています。また、玄関入口の左右いずれかに牛乳受け箱があります。
4） 駐車場・駐輪場・バイク置場
当マンションの駐車場・駐輪場・バイク置場は、これらの使用細則に従って使用してください。
5）談話室
会合などで談話室を使用する場合は、談話室使用細則に従って使用してください。
6） 店屋物
店屋物の容器等を返すときは、残り物を処分し、容器を洗ったあと、廊下の専用置き場（※）に出してください。
※コロナ禍により、専用置き場がない階もあります。
1) 管理事務所は下記の時間帯で窓口を開けています。
平日：午前9時から午後7時まで
土曜日および日曜日：午前9時から午後5時まで
2) 管理事務所にご用のある方は事務所受付のブザーを押してください。
3) 窓口の業務時間中は来訪者の受付、ご案内を致します。
4) 居住者の不在時に限り、宅配便、デパート等の配達物を管理員が代わってお預かりしますが、保管に伴う責任は一切負いません。なお、生もの・貴重品・特殊郵便物（書留便、代金引換便、配達証明郵便等）の代理受領は原則として行いません。
5) 管理事務所の電話番号：03-3323-3002
6) 管理費等の納付
管理費等（管理費・修，積立金・特別修,積立金）は、各自の預金口座から自動引き落としの方法により納付する定めになっており、納付に使用できる金融機関口座は「別紙1」に示しています。
また、当月分の管理費等は、毎月5日までに納付する定めですので、各自口座の残高が不足しないようご注意願います。金融機関口座自動引き落としが間に合わない場合は、速やかに「別紙2」の金融機関口座に振り込んでください。現金による管理費等の納入は、原則として受け付けません。
なお、管理費等の納付遅延はマンション管理業務の運営に支障をきたしますので、各自預金残高の確認と納付期日の厳守に特にご留意ください。管理費等を滞納された場合は、「管理規約」の定めにより、遅延損害金の請求、氏名の公表などの措置がとられます。
7) 室内の改装等
室内の改装、模様替えなど、住居の現状を変更する場合は、管理組合の承認が必要になります。事前に管理事務所に連絡し、工事着工の2週間前までに必要な書類を管理事務所に提出してください。詳しくは「使用細則（第3条）」及び「専有部分改修細則」をお読みください。
1）鍵
マンションの廊下は一般道路と同様に考え、ちょっとの留守でも必ず施錠してください。各住戸の鍵は原則として管理事務所ではお預かりしません。また、玄関に鍵を差しっぱなしで置かれると極めて危険な状態になります。万一、鍵を紛失された場合は、管理事務所に至急お申し出ください。
2) 長期の留守
ご家族全員が長期に外泊または留守になさるときは、管理事務所にその旨、事前にお知らせください。「留守ですから御用の方はOO～」「当方留守中につき新聞お断り」などとドア等に張り紙しますと、空き巣狙いの標的にされるおそれがあります。また、新聞受け箱等に新聞・郵便物・チラシ等があふれますと、長期不在が知られますから、事前に配達を停止する等の措置を講じてください。
3）清掃
各戸前の廊下の清掃保持については皆様のご協力をお願いします。また当マンションの浴室以外は防水しておりませんから、トイレ床、玄関床などで水を流さないようにしてください。
4) 屋上
屋上は原則として使用できません。
5） ダニの予防
マンションでは結露やカビ等のほか、ダニの発生にも注意する必要があります。一般にはダニの発生は6月～10月ころ、特に高温多湿の夏がピークといわれていますが、マンションは機密性が高く、冬でも暖房などで快適な環境が保たれているため、1年を通じてダニの予防が必要になります。
①畳の上にカーペットなどを重ね敷きしていますと、ダニが繁殖しやすいので、
特に念入りに掃除機をかけましょう。
②布団や毛布などは、週に2回程度日光にあてましょう。
6) 居室内での煙霧系防虫剤の使用
居室内でバルサン等煙霧系の防虫剤を使用する際は、事前に必ず管理事務所に連絡をお願いします。
煙霧系の防虫剤を使用する際、火災感知器が設置されている居室だと警報が鳴ることがあるのでご注意ください。
7) 害虫の予防
マンション敷地内で害虫等 (ゴキブリ、アリ、ねずみ等）を発見したときは、管理事務所にご相談ください。
8）賠償責任保険
管理組合は、マンションの共用部分を管理しているため、管理組合が法律上の賠償責任を補償する「賠償責任」保険に入っております。
施設賠償責任担保特約では、マンションの共用部の使用・管理につき、管理組合が法律上の損害賠償責任を負担した場合に補償されます。
たとえば、外壁が剥がれ落ち、通行人に怪我をさせた場合などです。
水漏れ損害担保特約は、給排水管(共用部分)の事故による損害を補填します。
個人賠償責任包括特約は、マンションの専有部分に係わる居住者の賠償事故を補償します。適用例として居住者がベランダから物を落とし、通行人に怪我をさせた場合などがあります。
そのほかの場合も適用される場合がありますので、事故が生じた場合は、管理事務所まで相談・お問合せください。
分別ごみ処理は以下のようにしてください。
1)可燃ごみ
可燃ごみ（紙屑、衣類、プラスチック、ゴム、皮など）は袋などにまとめ、ごみ集積場内の鉄製カートに入れてください。
（注意）
・木材片、枝などは長さ50cm以下にする・皮・ゴム製品はおよそ30cm角まで・作串は束ねて厚紙などに包む
2） 生ごみ
生ごみ（可燃ごみ）は、水切りし、散乱しないようにビニール袋などにまとめ、白色ポリ容器の中へ入れてください。
3) 不燃ごみ
不燃ごみ（陶磁器、びん以外のガラス、スプレー街、ガスボンベ、ライター、蛍光管、電球、通常の乾電池）は、大型の不燃ごみ集積ボックスに入れてください。
（注意)
・スプレー、ガスボンベ、ライターは中身を使い切り、他の不燃ごみとは別の袋に入れて、「スプレー」などと表示し、蛍光管、電球、ガラス片、刃物などは、ケース、厚紙などに包み、「キケン（危険）」と表示して、「危険物」表示のポリバケツに入れる。
・ボタン電池、充電式電池は、販売店に返却する。
・金属や小型家電(ドライヤー、アイロンなど)は、30cm未満に限られる。
4） 資源ごみ
資源ごみ(びん、色、ペットボトル、新聞、雑誌、書籍)は分別し、それぞれ所定のコンテナ、ボックスへ入れてください。
（注意）
・びんは、キャップを取り外し、中をすすいで水を切り、黄色のコンテナへ（一升びんなど(繰返し使用可能)はできるだけ販売店に返却する。）
・缶は中をすすぎ、軽くつぶして青色のコンテナへ
・ペットボトルは、キャップを取り外し、中をすすぎ、つぶして青色の袋へ
・新聞、雑誌、書籍などは、ひも、紙袋などでまとめ、黒色のボックスへ
・ダンボールは、平たく折りたたんだ形で、ダンボール入れへ
・その他
ごみの間合せは、世田谷清掃事務所（電話03-3425-3111)へ
5）粗大ごみ
おおむね30cm角以上のごみは粗大ごみ。元の形を基準とするので、解体したもの(スチール棚、布団、寝具など）も粗大ごみとなります。粗大ごみ処理は、有料申込み制です。まず、管理事務所に連絡のうえ、直接、居住者から世田谷粗大ごみ受付センター(電話03-5715-1133)に申し込み、その指示に従ってください。
(受付は月曜日～土曜日、午前8時～午後9時、祝日可、日曜日と年末年始は休み）
注意
以下の物は、粗大ごみとして取扱われない（メーカー、販売店、専門処理業者に依頼)
・エアコン、テレビ、冷蔵庫、冷凍庫、洗濯機、衣類乾燥機
・家庭用パソコン、ワープロ機器
・ピアノ、消火器、耐火金庫、バッテリー、タイヤ、土砂、石(区で処理因難）
・農薬、劇薬、塗料、石油類など有害・危険性のある物や著しい悪臭を発するもの
1) マンションの構造
マンション構造は、鉄骨（新日鉄H型鋼)・鉄筋コンクリート造りで、耐震耐火になっており、居宅と左右上下の境は全て鉄筋コンクリートの壁とスラブで完全に区画されております。玄関はスチール製の防火扉になっており、外部から隔離されております。また、いわゆる建物の“動脈”ともいうべき電話・テレビ・電気の配線、ガス・給排気・給排水の配管が天井、壁、床下に設備されているほか、受水槽・自家用受変電設備が機械室に設けられております。
2) 換気・給気・排気
マンションは気密性が高い為、換気に充分注意し、常に給気口および排気口に留意してください。
①新鮮な空気を取り入れる給気口は洗面所壁面にあります。
②防音硝子戸の取り付けてある部屋では、各室の給排気扇をご利用ください。
③湯沸器の排気口、厨房排気フード、浴室・トイレの排気口は常時強制排気しています。
尚現在、湯沸．排気に加え、浴室、トイレ及び厨房の排気もすべて24時間連続稼動しています。
3) 電話・テレビ
電話は各戸に1箇所局線引込用の配線が設置済みであり、テレビに関しては、CATV ケーブル式を導入し、各戸に1箇所アウトレットが設置してあります。（衛星放送も受信できます)
4) 電気設備
電気器具の安全度や配線の許容限界をよく承知され、事故を起こさないようお願いします。設計変更された住戸を除いて30アンペア・ブレーカー契約なっています。電気方式は単相100ボルトを標準としていますが、ご希望により単相200ボルトも使用できます。なお、エアコンその他容量の大きな 具をご使用になるときには、東京電力株に対して手続きが必要となりますが、必ず事前に管理事務所にご一報ください。
5） ガス設備
ガスが完全に燃焼するには10倍の空気が必要です。厨房、湯沸器は前述の通り完全に排気設備が整っており、安全ですが、念のためガス洩れ、不完全燃焼には充分ご注意ください。ガスは東京ガス株から都市ガス（13A:11.000 k cal/mi) が供給されています。また、各戸のメーターボックスにメーターおよび元栓がありますが、長期不在の場合は元栓を閉鎖してください。なお、カロリーの異なる地域より転入された方は、ガス具のバーナーを調整しなければなりませんので、東京ガス株に連絡してください。
6） 水道設備
皆さんの居宅の壁や床下にも給水のための配管が通っています。また、敷地内にも引込管が設置されております。万一、これらの故障を発見された方は管理事務所までお知らせください。水道は東京都の水道本管からマンションの受水槽に水され、そこから自動運転の揚水ポンプで塔屋の高架水槽に常時必要量が糖水するよう汲み上げ、各戸の厨房・洗面所・浴室・トイレ及び湯沸器に給水されます。各戸のメーターボックス内に量水及び元栓があります。
7）排水設備
排水はタイプごとにそれぞれ排水横枝管を経て排水縦管に流出します。排水管につきましては次の点にご注意ください。
①厨房・浴室の排水
厨房・浴室の排水口には、野菜クズ、髪の毛、米クズ、その他異物等の排水管への流入を防止するため、目皿・スクリーン等がありますので、常に掃除してください。排水口が詰まると水が溢れ、階下に迷惑をかけることになります。なお、目皿・スクリーンがあっても、予想外のもの（例えば、妻楊子・箸など）が流入して、これらに野菜などが付着、油類がラード状となって排水管の内側に付着して排水管が詰まり漏水事故が起きる原因になります。多数の居宅に迷惑がかかりますので、排水管は定期的に掃除をする必要があります。したがって排水管清掃に御協力をお願いします。
②給排水管の事故及び賠償責任
居住者が給排水管からの漏水により他の専有部分・共用部分に損害を与えた場合は、その居住者が賠償しなければなりません。
8) トイレ
トイレでは必ずトイレットペーパーを使ってください。ティッシュ・新聞紙等水で分解しにくい物を絶対に流さないでください。便lに異物が捨てられますと排水管が詰り、排水管の系統の一部又は全部が使用できなくなります。または、修理するのに多額の費用と日時がかかります。便'内に異物が詰ったときに水で流し込んだり、棒などで押し込んだりするのは禁物です。なお、お手入れの際は、排水鉄管保護のため、絶対に塩酸などのクレゾール系の薬品を使わないでください。
9) 漏水
厨房・洗面所・居室等の床に多量の水をこぼしますと、階下に洩れますので、充分にご注意ください。コンクリート造りであっても、階下に浸透して他の居住者に漏水による損害を与えることがあります。
10） 給湯設備
湯沸器により、シャワー・浴槽・洗面所及び厨房に給湯されます。
11)バルコニー(ルーフバルコニーを含む）
バルコニーには、雨水排水ドレーンがありますが、紙くず、木の葉等が詰りますと、豪雨時に溢れることになります。時々点検、掃除をお願い致します。ここに物置等を設置したり、その他構築物を建てたり、造園用に大量の土石を搬入することは建物の構造上危険なだけでなく、火災時の非常避難の障害ともなります。特に上階避難ハッチの降下場所には絶対に障害となる物を置かないでください。また、バルコニー・テラスから物を投げることは非常に危険です。特にこのマンションは高層のため思わぬ事故のもとともなりますので、呉々もこの点にご注意願います。なお、バルコニーで干し物をされる場合には、当マンションの格調を損なわないよう外部から見えない高さの範囲内としてください。
12) エレベーター
エレベーターはインバータ制御力式（毎分90m）で終日自動運転しています。1号機・2号機は連動運転していますので、乗場ボタンを押すとどちらか一方のエレベーターが参ります。カゴ内で行先のボタンを押してください。扉が自動的に閉まり、エレベーターが動きます。このエレベーターは9人乗、制限重量600kgとなっており、重量オーバーの場合はベルが鳴り、扉が閉らぬよう安全装置が働きます。また、マルチビームセンサーによりドアの部分に人や障害物があるときはドアが閉まらずに、閉まりかけたドアも開くようになっています。停電や故障でカゴが停止した際はカゴ操作盤上に設置されている呼び出しボタンを押し、管理事務所にご通報ください。なお、自動監視装置付きですので、エレベーター会社に連絡がいきます。地震時にはセンサーが働きエレベーターは最寄り階に停止してドアを開き、また停電時には蓄電池により、自動的にカゴ内に非常灯がつき最寄り階まで自動運転してドアを開きます。エレベーターはメーカーが定期的に保守・点検しておりますので、安心してご使用ください。
13) 自動ドア
当マンションは南西の表玄関、東北の通用口に自動ドアを設置しています。停電時には自動開閉いたしませんが、手では開けることが出来ます。また、強く物がぶつかると故障することがあります。荷物の運搬時などドアにぶつけないように注意してください。
14) 防火・消防設備及び災害対策
①地震の場合
当マンションは耐震・耐火および耐久上極めて理想的な構造ですから、心配はいりませんが、次のことに特にご注意ください。地震のときは、まず火元を消してから落ち着いて行動してください。あわてて館外に飛び出すのはかえって危険ですが、住戸ドアは少し開けてください。廊下もしくは室内では、戸棚、タンスなどから離れた所に待避してください。また、地震時にはエレベーターは停止しますが、もし動いていても絶対にエレベーターを使用しないでください。
②火災の場合
隣室等で火災がおきたときは、ベランダや廊下にある可燃物を室内に取り込んで、窓などの開口部分をよく閉めて火や煙が室内に入らないようにして、状況を判断してからお近くの避難通路から避難してください。最寄りの避難通路は普段確認して置いてください。なお、エレベーターは、火災時には炎や煙の通路になり危険です。絶対に避難にはエレベーターを使用しないで下さい。防水・消防設備の維持は世田谷消防署の指導監督のもとに万全を期しております。火災を発見したら、非常火災警報器のボタンを押して管理事務所に通報し、備え付けの消火Iで初期消火をお願い致します。
③非常火災警報器（2階～14階）
各階エレベーターホール北側壁の赤色標識灯下に設置してあり、ボタンを押すと各階のベルが鳴り出すとともに、管理事務所の受信機に表示されます。同時に1階機械室の消火栓ポンプが起動（赤色標識灯点滅）し、消火栓が使用できる状態になります。
④屋内消火栓
12～14階各階に消火栓が設置されています。ホースを延ばし、非常火災警報器のボタンを押し、箱内のバルブを“開” にすると圧力水が出ます。
⑤非常放送設備
非常の場合は、エントランスホール、各階エレベーターホール及び各室にサイレンを鳴らし、管理事務所より非常放送を致します。
⑥消火器
エントランスホール及び1階廊下に2本設置してあり、2階～14階の各廊下（北・東・南壁面）に3本設置してあります。
⑦火災報知寄用スポット型感知器（12階～1 4階）
消防法により各住戸の台所・居室・洗面所に火災感知器が設置されています。室温75°Cで感知し、全館のベルが鳴り出すとともに管理事務所の受信機に表示され、非常火災警報器に連動します。消防法により年2回の点検が義務づけられていますので、管理事務所から点検日の連絡があった時は、在宅の上点検にご協力ください。なお、組合の決定により2階～11階の住戸にもスポット型感知-が1か所ずつ設置されています。
⑧避難ハッチ（避難はしご）
避難はしごは2階の各住戸のバルコニーに設置されており、避難の際は、避難はしごを下ろしてください。設置されていない住戸の方は、バルコニー横の目隠しを破って隣室のバルコニーへ移動して避難はしごから避難してください。また、避難ハッチは3階以上の各住戸のバルコニー床部分にあり、使用法はステンレスの上蓋を開け、さらにフックを外すとはしごが下ります。ただし、一部に隣室の避難ハッチを使用しなければならない住戸がありますので、避難の際はバルコニー横の目隠しを破って隣室のバルコニーへ移動してください。なお、避難ハッチの上に物を置かないよう、また上階避難ハッチの降下場所にも障害となる物を置かないよう十分にご注意ください。
1)防犯
・来訪者（業者を含む）は受付でチェックします。無断の出入りはお断りしております。
・居室の玄関扉にはドアアイがついています。ノックまたはチャイムが聞こえたときは、ドアアイで来客を必ず確認してください。
・不法侵入等の事故防止のため、必ず防犯チェーンを掛ける習慣を付けてください。
・「留守ですから、御用の方はOOに」「当方留守中につき新聞牛乳お断り」などの張り紙は、空き巣狙いに目標を与えることになります。また新聞受けに新聞・チラン・郵便物等があふれていますと、不在であることが一目で誰にでもわかります。販売店に連絡し、購読を中止または中断してください。また、一家全員が長期間、外泊または留守をするときは
近所または管理事務所に伝言をお願いします。緊急連絡先等を記載した書面を管理事務所に預けるよそう定められています。（「使用細則」第4条）
2) 防犯ブザー
防犯ブザーが使える住戸と使えない住戸があります。使える住戸については、緊急の際は以下の手順で使用してください。
・防犯ブザーが居宅の所定位置にあります。緊急の際は押してください。
・防犯ブザーの音は付近の廊下に響きます。防犯ブザーが鳴ったときは、廊下にでて、発生元居宅を確認し、異常があれば管理事務所に連絡してください。
3) 防犯カメラ
当マンションには防犯の目的で、防犯カメラが設置されています。事件・事故発生時には、所定の手続きを経て映像を確認することがあります。
4) 防災対策
・消防訓練
消防計画に基づく消防訓練を定期的に行なっています。皆様の積極的な参加をお願いします。
1）地震対策
当マンションは耐度耐火構造のマンションですが、次のことにご注意ください。
①地震のときは、身の安全確保を優先して考えてください。
住戸内に留まることが危険な状態（避難勧告、避難指示、避難命令、火事等）になったときは、すばゃく避難してください。なお、地震のときに慌てて館外に飛び出すと、かえって危険な場合があります。地震速報等のあったときは、開閉できなくなることを防ぐため、しばらくの間、玄関ドアを少し開けておきます。室内ではタンスや戸棚など倒れるものから離れたところに退避してください。
②地震時に避難するときは絶対にエレベーターを使用しないでください階段（内階段と外階段の2箇所があります）を使用して避難してください。
③地震によって建物が損傷を受けたときは、激しい揺れが収まってから、火を消し、ブレーカを切ってから避難してください。
2） 火災対策
①隣室・または上下階の住戸で火災が起きたときは、ベランダ等にある可燃物を室内に取り込んで窓などの開口部をしっかり閉めて、火や煙が室内に入らないようにしてください。
②状況を判断して近くの避難通路から避難してください。
③火災時には停電により途中でエレベーターが停止し、煙に巻きこまれるおそれがありますのでエレベーターを使用する避難はたいへん危険です。避難するときは、階段（内階段と外階段の
2箇所があります）または避難ハッチを使用して避難してください。
④防火・消防設備は世田谷消防署の指導監督により万全を期しております。
⑤火災を発見したら、非常火災警報器のボタンを押して、管理事務所に通報してください。また、初期のときは廊下や室内に備え付けの消火器で初期消火をお願いします。初期消火で3分間経過しても火が消えないときは、速やかに室外に避難してください。
★火災から命を守るポイント
①寝煙草はしないようにしましょう。
②方向が異なる逃げ道を2つ以上、位置を確認しておきましょう。
③カーテン、寝具等はできるだけ防災（難燃）製品を使用して下さい。
④寝る前にかならず火元の確認をお願いします。
⑤火災時は服装や持ち物に拘らず、できるだけ早く避難しましょう。
⑥煙の中を避難するときは、姿勢をできるだけ低くし、濡れタオルや湿らせたハンカチなどで口と鼻を覆って避難するとより安全です。
⑦一旦逃げたら、再び室内には入らないようにしましょう。
⑧逃げ遅れた人がいるときは、(自力で助けようとはせず)近くの消防隊にすぐ知らせましょう。
3) 台風対策
台風襲来時は強風によりバルコニーの植木鉢等の落下、あるいはガラスが破損するおそれがあります。落下の允険のあるものは、事前に室内に取り込んでください。また、雨水が換気口またはサッシのすき間などから毛細管現象で浸透することがありますので、水の浸入にご注意ください。対策として、サッシの隙間に水分を発見したときは、雑等で塞いでください。
4) 非常通報
居室居間の壁に設置されている非常通報ボタンを押すと、玄関の非常用ブザーが鳴り、近隣に非常事態の発生を知らせます。近隣の方は付近住戸の非常通報音を聞いたときは、原因を確認の上、管理事務所、または110番まで連絡をお願いします。
5）非常火災警報（2階~14階）
非常火災警報器は各階エレベーターホール北側壁の赤色標識下に設置されています。
6）非常放送設備
非常の場合は、エントランスホール、各階エレベーターホール及び各室にサイレンを鳴らすとともに、管理事務所から非常放送を流します。
7）消火器
2階～14階までの各階廊下（北、東、南壁面）に3本の消火器が設置されています。エントランスホール及び1階下に2本の消火器が設置されています。
8) 火災感知器
12階~14階の住戸では台所・居室・洗面所に設置されており、室温が75°C以上になると自動的に感知されます。火災を感知すると全館のベルが鳴り出すと共に、管理事務所の受信機に警報が表示され、非常火災警報器に連動します。また、消防法により、年2回の点検が義務付けられていますが、管理事務所から点検日の連絡があったときは在宅し、点検の協力をお願いします。なお、2階~11階の住戸にもスポット型感知器がそれぞれ設置されています。
9) 避難ハッチ（避難はしご）
避難はしごは2階の各住戸のバルコニーに設置されており、避難の際は、避難はしごを下ろしてください。設置されていない住戸の方は、バルコニー横の目隠しを破って隣室のバルコニーへ移動して避難はしごから避難してください。また、避難ハッチは3階以上の各住戸のバルコニー床部分にあり、使用法はステンレスの上蓋を開け、さらにフックを外すとはしごが下ります。ただし、一部に隣室の避難ハッチを使用しなければならない住戸がありますので、避難の際はバルコニー横の目隠しを破って隣室のバルコニーへ移動してください。避難ハッチを利用して安全な階に避難したら、そこからは住戸室内を抜けて、階段を使用して地上まで避難します。なお、避難ハッチの上に物（障害物）を置かないでください。
10） 消防訓練
消防計画に基づく避難訓練等を実施しますので、皆様の積極的な参加をお願いします。
各居住者はマンション内において、次の行為は禁止事項となっております。
1) 当マンションの専有部分を以下の方法で使用すること。
・居住以外の用途で使用すること。
・定められた用途以外で使用すること。
2) 共用部分に関する以下のような行為または使用方法。
・私物を設置するなど、不法占有の行為。
・床・壁・天井・手すり等を破損または汚損する行為。
・マンション内の設備を破損または汚損する行為。
・マンション内共用部分、廊下及びエレベーター内での喫煙。
・共用部分、屋上、バルコニー（ルーフバルコニーを含む）及びバルコニーの手すりに看板、掲示板、広告宣伝文書、標識等を設置、貼付する行為（管理組合の許可がある場合を除く)。
・屋上、バルコニー（ルーフバルコニーを含む）、バルコニーの手すり等へのアンテナ等の設置（管理組合の許可がある場合は除く）
3) 騒音、悪臭を伴う行為、公序良俗に反する建物・設備の使用。
4) バルコニーの手すりの高さを越えて洗濯物を干すなどマンションの美観を損なう行為。
5) 大猫など他の居住者に迷惑またはん害を及ぼすおそれのある動物の飼育。騒音・異臭の発生、伝染病の媒介、住民への害等の迷惑を及ぼす生物の飼育。
6) 所定の場所以外での、ごみの投棄。特に粗大ごみの扱いには注意を。
・ごみの取扱い ※粗大ごみを参照
7) 指定された場所以外での自動車の駐車（正面玄関は駐車禁止）、自転車・バイクの放置。
8) 大音量による楽演奏、テレビ・ラジオ・ステレオ等の視聴、カラオケ・放歌・放吟等の行為。深夜（22時以降）の演奏・視聴は厳重に禁止する。特にピアノ等の楽器演奏するときは、室内の防音工事等
の対策を十分に行なうこと。
9) 住宅内での走行、家具の引きずり、足踏み等の行為により、階下の居住者に迷惑を及ぼす行為。また室内の家具移動を伴う模様替え、電気掃除機を使用する室内清掃は深夜（22時以降）は行なわないようにすること。
10) ねまさ、ステテュ、下務等の公序良面に反する服装で厳下・階段を歩行する行為。
11) バルコニー（ルーフバルコニーを含む）に物置、家具、ダンボール約等を設置する行為。
12) バルコニー（ルーフバルコニーを含む）に避難する際の支障となる物を置く行為。特にハッチの上及び上階ハッチの降下場所に障害となる物を置く行為。
13) 危険物（自然発火、引火爆発のおそれのあるもの）をマンション内へ持ち込み、放置する行為。バルコニー床面上での火気使用は厳禁。
14) その他、他の居住者・近隣住民に迷惑を及ぼし、または不快の念を抱かせる行為。
15) エアコンの室外機を規定以外の方法で設置すること（壁付け、天り、上階避難ハッチ下方に設置）は禁止されています。
16) 鳩、犬、猫へのエサやり禁止
マンション内の共用部分（バルコニーを含む）で場、犬、猫への餌付け行為（エサやり）は止めてください。糞、虫、羽毛などが原因の夜害などが大きくなり、他の居住者への迷惑になります。
1) マンション内の風紀維持、衛生管理についてご留意、ご協力ください。
2) マンション内で挙動不審の外来者を発見したときは、確認の上、速やかに管理事務所または警察(110番）まで連絡してください。
マンション標準管理委託契約書を参考
各住民が快適に暮らせるように努めてくださっています。
②点検業務（補助）：
③設備監視業務：
④確認業務：
⑤報告連絡業務：
⑥管理補助業務：
info.
エントランス
内側玄関は22～5時はロック設定
宅配ボックスを完備
AED（自動体外式除細動器）常設
AEDについて
年に1度予定されている防災訓令にて使い方をレクチャーしています。
info.
エレベーター
異常な振動を感知したり、緊急時地震速報を受信すると最寄階に非常停止し、天井の非常灯が点灯し、インターホンで外部と連絡が取れるように設計されています。当マンションは、日立ビルシステムと保守契約し、相当頻度で定期点検を行なっています。
info.
駐車・駐輪場
駐車場 月額 18,000円
駐輪場 月額 300円
バイク置場 月額 3,000円
info.
防犯・防災・保険情報
⭕️防犯カメラ、AED、自動火災報知機、非常警報設備
⭕️共有分の保険適用について ⚫︎車場で当て逃げされた場合
⚫︎マンションのサッシに外側からの圧力等で傷ついた場合
⚫︎水漏れによる下の住居の損害賠償のケーススタディ
可燃ごみ（紙屑、衣類、プラスチック、ゴム、皮など）は袋などにまとめ、ごみ集積場内の鉄製カートに入れてください。
夜はパスワード（住民にはお知らせします）式のロックが かかります。
（注意）
・木材片、枝などは長さ
50cm以下にする・皮・ゴム製品は
およそ30cm角まで
・作串は束ねて 厚紙などに包む
生ごみ（可燃ごみ）は、水切りし、
散乱しないようにビニール袋
などにまとめ、白色ポリ容器の中
へ入れてください。
不燃ごみ（陶磁器、びん以外のガラス、スプレー街、ガスボンベ、ライター、蛍光管、電球、通常の乾電池）は、大型の不燃ごみ集積ボックスに入れてください。
・ボタン電池、充電式電池は
・金属や小型家電(ドライヤー
資源ごみ(びん、色、ペットボトル、新聞、雑誌、書籍)は分別し、それぞれ所定のコンテナ、ボックスへ入れてください。
（注意）
・びんは、キャップを取り外し、
中をすすいで水を切り、
黄色のコンテナへ（一升びんなど
(繰返し使用可能)はできるだけ
販売店に返却する。）
・缶は中をすすぎ、軽くつぶして
青色のコンテナへ
・ペットボトル（飲料、調味料用)
は キャップを取り外し、 中をすすぎ
つぶして青色の袋へ
・新聞、雑誌、書籍などは、ひも 紙
袋などでまとめ、黒色ボックスへ
・ダンボールは、平たく折りたたんだ
形で、ダンボール入れへ
・その他
ごみの間合せは、世田谷清掃事務所
（電話03-3425-3111)へ
絶対にトイレや水道に流さないで下さい。
清掃員さん（もしくは管理人さん）に手渡しで渡して下さい。天ぷらで使った等の油は、ペットボトルに入れるか、古紙に染み込ませるか凝固剤で固めて下さい。
粗大ごみ処理は、有料申込み制です。
30cm角以上は粗大ごみ。 スチール
棚、 布団、寝具など 解体して も
粗大 ごみとなります。
直接 世田谷粗大ごみ 受付 センター
(電話 03-5715-1133)に 申し 込み
指示に従って ください。
受付は月～土、 8時～21 時、祝日
日曜 と年末年始は 休み。
【注意】
以下は粗大ごみ出ないのでメーカー
販売店、専門処理業者に依頼要。
・エアコン、テレビ、冷蔵庫、冷凍庫、洗濯機、衣類乾燥機
・家庭用パソコン、ワープロ機器
・ピアノ、消火器、耐火金庫、バッテリー、タイヤ、土砂、石
・農薬、劇薬、塗料、石油類など有害・危険性のある物や著しい悪臭を発するもの
「修繕」「改修」履歴
マンションの老朽化防止に加え、より暮らしやすく価値のある住環境を整えるために
時代の変化に合わせて計画的に改修工事を実施しています。
定期点検情報
防火設備点検/建築基準による法定点検
年1回、1月末に同時に行う
防火設備(防火・防煙シャッター・防火扉等)の設置基準は、建築基準法で定められてましたが、専門的な検査基準はありませんでしたが、建築基準法改正後、防火設備の専門的な検査基準と検査資格者による検査報告制度が導入された。
特記事項
防火扉（防火戸）や防火シャッターについて、設置基準を満たしていないので、将来的には交換が必要。
※防火設備点検点検業者の見直しも視野
料金もチェック
消防設備点検
5月、11月の年2回
特記事項
11月の消防設備点検にて、検査を受けない部屋が多かった。管理人（梅村さん）が入院中で、各部屋の確認作業ができなかったのも原因、次回（5月）は今回未検査の部屋に直接お願いをして未検査の部屋を極力減らしたい。
避難ハッチについて
避難器具について（消防法施行令第25条、避難器具の設置及び維持に関する技術上の基準の細目） ・避難ハッチの位置は、隔て板及びハッチの間隔は、600 ㎜以上確保すること。
各部屋の感知器と避難ハッチ下のスペースチェック
リニューアル候補
| 要リニューアル | 受水槽の寿命 水道水を各部屋に供給している受水槽（1F)、高架水槽（屋上）の交換 |
|---|---|
| 要リニューアル | エレベーター 耐久年数を過ぎているが、メンテナンスがしっかりしているので不安要素は少ない。 |
| 要リニューアル | 避難ハッチ 設置基準が厳しくなっていて対応しているか危ぶまれる |
| 要リニューアル | 防火扉（防火戸） 設置基準が厳しくなっていて対応しているか危ぶまれる |
アクセス・マップ
アクセス(MAP)
交通・アクセス
京王線「下高井戸」徒歩3分
京王井の頭線「明大前」徒歩9分
教育施設
◇世田谷区立松沢小学校 徒歩6分
◇ 〃 区立松沢中学校 徒歩12分
◇日本大学文理学部
◇日大附属桜ヶ丘高等学校
◇都立松原高校
リンク集
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東急コミュニティー（管理会社）「良質な社会的ストックの形成」という社会的使命を掲げ、建物寿命を長く、最良な状態で、健やかに年を重ねて資産価値を高め、維持していきます。 |
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ポプラバレエスタジオおとなのためのバレエスタジオ チケット制オープンクラス |
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テイシン警備(株)世田谷支社世田谷支社も業務拡大につき、下高井戸駅から徒歩3分の大変アクセスの良い移転。 |
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世田谷アセット会計事務所わかりやすい料金体系・明瞭な料金内訳を提供する少数精鋭、品質を重視する会計事務所です。 |
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日立ビルシステムマンションエレベーター保守契約をしています。 |
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下高井戸商店街「ず〜っとしもたか」をキャッチフレーズに、お客様の生活を支え、公共的役割を担う商店街。 |
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松原あんしんすこやかセンター世田谷区の「身近な暮らしの相談窓口」。社会福祉士や保健師、主任ケアマネジャーなどの医療や福祉の専門職が、一緒に改善策を見つけます。 |
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皇庭餃子房中国人コックが作る中国本場の味をリーズナブルでアットホームなお店で提供。おひとりさまも大歓迎！ |
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スポルカチョーネ隠れ家過ぎるイタリアン！タリアータとジェノベーゼが絶品。※明大前駅 徒歩6分。予約のみ、現金のみ |
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下高井戸シネマ地元に根付いた映画館。窓口発売のみ、自由席の昔ながらの風情が残る映画館。ここでかかるのでラインナップは間違い無し。 |
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茶そば いな垣京都宇治の高級抹茶を練り込んだ茶そば一筋。ゴマ油の香りをまとったサクサクの天ぷらもセットがオススメ。 |
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松原の菅原神社江戸時代、石井兵助という人が寺小屋を開き、学問の神様である菅原道真公を祀ったのが始まりと伝えられる。学業祈願、合格祈願の絵馬札がたくさん下がっている。 |
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パティスリー・ノリエット仏で6年間研鑽を積んだパティシエ永井紀之氏のお店 |
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プチメゾン83歳で新店オープン。フランスカレーは、食材を1種ずつ別々に炒め、10種類のスパイス、コンソメ、生クリームなどと合わせ2日かけて作りあげる。 |
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ばんや（無化調ラーメン）自然回帰水を使用、無漂白の穂先メンマ、塩は自然海塩、化学調味料、保存料は一切使用していない。 |
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磯（寿司）杉並区下高井戸1-1-3 03-3325-7571 隠れ家的な店で、緊張せずに高級で美味しいお寿司が頂けます。値段以上の味でコストパフォーマンスは高い。 |
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和食 八
職人が腕を振るう本格和食季節の美味旬菜を詰め込んだコースが人気。例『おまかせコース』8,800円。 予約 03 6304 7478 ネット予約 |
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マンション関連 - リンク情報 -
| 一般社団法人マンション維持管理削減機構 | 1. マンションの改修技術・サービス情報の収集及び評価 |
|---|---|
| 配管保全チャンネル | マンションの配管保全に関連する様々な情報を住民の立場からご提供するチャネルです。 経年劣化により水漏れリスクが高まる給水管、排水管に対して、如何に経済的・効果的な対策を行うかをテーマに 「築100年まで住み続けられる」を実現するためのチャネルです。 マンション専有部 給水・給湯・排水管 取替にいくらかかる？ |
| マンション管理組合目線 | 2040年、築50年を超えるマンションが213万世帯になっています。大規模修繕工事、こんなお困りごとありませんか？ 修繕積立金の値上げが必要か検証する① |
| マンション大規模修繕専門家マッチング | マンションの管理や、修繕に関する情報を発信しています。 |
| マンション管理計画認定制度（世田谷区） | マンションの管理組合が作成した管理計画を地方公共団体に申請し、一定の基準を満たしていれば認定を受けられる制度です。 |
レポート・コラム（抜粋・引用）
（ブロック引用・間接引用）大和ライフネクスト（株）マンションみらい価値研究所 レポート＆コラム（マンション元気ラボ）
「マンション管理計画認定制度」が導入されまもなく2年。3月で約550の管理組合が認定を受けている。
東洋経済オンライン 3/22
高経年のマンションが増える中、建物の長寿命化をどう図るかが喫緊の課題だ。そこで、模範的なマンション管理組合にお墨付きを与え、見習ってもらおうというのが、この認定制度の趣旨である。国が制度の枠組みを決め、実際の認定作業は市など地方自治体が行う仕組みだ。 それでは国(国土交通省)が模範的と考えるマンションとはどういうものなのか。端的にいえば、「建物や建物設備が適切に維持されている」のは当然のことながら、「管理組合が管理会社から自立している」かつ「マンション内外に健全なコミュニティが形成されている」である。
■国が管理会社からの「自立」を求める理由
そもそもマンション関連法規のバイブルとも言うべき建物区分所有法には、「管理会社」という単語がいっさい登場しない。法律では、マンションは区分所有者が自律的に管理運営することを前提としている。現在、国内にはマンション管理組合が13万以上あり、そのうち4分の3は管理会社に管理業務を委託しているとされる。管理組合の運営に管理会社は必要不可欠な存在となっているといってよい。
だが、あくまで管理会社は管理組合のサポート業務を請け負っているにすぎず、管理の主体は管理組合である。管理組合が管理会社に過度に依存する姿は決して望ましいものとはいえない。
管理会社は管理業務委託費の支払先であるばかりか、マンション総合保険の保険代理店でもあるし、大規模修繕の元請けにもなる。マンション管理組合にとっての3大支出先、すなわち、管理業務委託費、保険料、大規模修繕工事代金の支払い先は、管理会社か管理会社の密接な取引先であることが多い。そして、管理会社は管理費・修繕積立金の集金、日々の支払い、帳簿の記帳業務を請け負っている。つまり管理組合のサイフの中身を知り尽くしているのだ。
営利企業である以上、管理会社には管理組合の利益よりも自社の利益を優先する権利がある。「任せておけば悪いようにはしないでくれるだろう」という甘い考えだと、管理組合は管理会社にとって都合のよいサイフになってしまう。だからこそ国は管理会社から自立し、自律的に管理運営する姿をマンション管理組合に求めるのだ。それゆえに管理計画の認定に当たっては、管理組合が主体性を持って管理を行っているかがチェックされる。例えば、長期修繕計画では、妥当な計画があるかどうかだけでなく、修繕積立金の残高が十分にあることも基準になっている。不足分を穴埋めするために、一時金の徴収や金融機関からの借り入れをしないといけないようでは認定を取れない。
■健全な「コミュニティ形成」も必須条件
国はマンション内はもちろんのこと、マンション周辺の住民との間で、健全なコミュニティが形成されていることも認定要件に挙げている。マンション内では親睦会や除草活動を通じた住民間の活発な交流を、周辺の住民とは自治会活動を通じた、地域ぐるみの防災訓練などを推奨している。「人の目」が日常の防犯上有効であることはいうまでもないが、災害発生時にこそ住民間の連携は効果を発揮する。防災委員会を設け、非常時に救助を必要とする独居高齢者を事前に把握し、管理組合として防災備蓄や発電機を備え、災害発生時の行動計画を盛り込んだ消防計画を策定していれば、認定に際しては有利に働く。
逆に、管理会社しか区分所有者や居住者の連絡先を知らないようだと、災害発生時に適切な対応はとれない。日常的にも、管理規約や使用細則に違反している住戸への対応が、管理会社の担当者次第で放置されかねない。隣人との交流を避けたくてマンション暮らしを選択する人が一定割合存在するのは事実だが、それはマンションの資産価値を守るうえではマイナスに働く。例えば、独居高齢者が孤独死すれば、その居室は事故物件となり、買い手も借り手もつきにくくなる。そうなれば管理費・修繕積立金の滞納が始まる可能性が高い。近所付き合いの煩わしさが少ないマンション生活だが、コミュニティの形成は資産価値の維持には必須条件なのだ。
高経年マンションで多発している漏水事故にしても、その対応を管理会社に丸投げするリスクは高い。発生した事故が、個人としての対応で済ませて良いものなのか、或いは管理組合として対応すべきものかどうか、判断を必要とする場合があり、管理会社任せでは判断を誤る可能性がある。 保険金を請求して事故処理に当たる場合、管理会社が懇意にしている設備工事会社と結託すれば、管理組合に気付かれることなく過大請求をすることすら可能になる。そして損害保険を使えば、保険料の値上げという形でマンション管理組合に不利益をもたらす。
だからこそ、認定要件には「管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、1年に1回以上は内容の確認を行っていること」を挙げている。管理組合は個人情報保護法で定める「個人情報取扱事業者」だから、名簿の保管場所や鍵の管理などについて厳格なルールを設け、適切な保管・管理がされていることは大前提だ。
■情報の帰属先は「管理会社」か「管理組合」か
組合員名簿と居住者名簿。どちらの名簿も管理会社が窓口となって集めることがほとんどだ。認定制度の取得を目指す管理組合は当然、管理会社に名簿の提供を求める。ところが管理会社が個人情報保護を理由に、管理組合に対し提供を拒むケースがあることが筆者の取材で判明した。そうなると管理組合は、いちから居住者の情報を取り直さなければならなくなる。本稿執筆にあたり、組合員名簿及び居住者名簿の開示を管理組合から求められた際の対応を、管理会社大手10社に問い合わせたところ、回答を拒否した日本ハウズイング以外の9社中、三井不動産レジデンシャルサービスだけが、「居住者名簿は渡さない。区分所有者名簿はそもそも作成していないので渡すことができない」と回答した。同社は「居住者名簿は業務上の必要性から、入居時に居住者から直接取得している。居住者名簿はあくまでも管理会社に提出いただいており、管理組合に提出するフォーマットになっていない」と説明する。ほかの管理会社の場合、居住者名簿のあて名は、管理組合と管理会社になっている。ところが三井不動産レジデンシャルサービスは、2022年8月まで三井単独になっている書式だった。つまり、入居者から提供を受けた個人情報は三井のものであり、管理組合のものではないという主張である。 管理認定制度で居住者名簿の整備が条件に入ったため、2022年9月以降はあて名に管理組合も入れた書式に変更したが、それ以前に集めたものは従来通りの対応を続けている。 こうした対応について、三井は管理組合には知らせていないので、管理組合は居住者名簿の提供を求めて初めて、その事実に気付くことになる。
残る8社は、求められれば居住者名簿を開示すると回答したが、管理組合向けのコンサルティング業務に従事しているマンション管理士によれば「現場レベルでは三井以外の管理会社も開示を拒否するケースがある」と語る。
■情報の「帰属先」を明示する必要性
このマンション管理士は「住民間の交流がなく、何事も管理会社任せの組合は、管理会社のい言うなりだから都合がいいはずだ。管理組合は居住者名簿がないと何も判断できず、管理会社にすべてお任せになってしまう。居住者名簿が典型だが、管理会社は管理業務を通じて取得した情報は管理会社のものだと思っている。こうした情報は法的にも誰のものなのか明示されていない」と指摘する。 国は管理組合に自立せよと言っている。管理組合の自立を阻んでいる要素の1つが管理会社による個人情報の独占なのだとしたら、まずは情報の帰属先が管理組合にあるのだということを法的に明示する必要があるのではないだろうか。
この度の令和6年能登半島地震で被災された皆様に、心よりお見舞い申し上げますとともに、 皆様の安全と被災地の一日も早い復興をお祈り申し上げます。
大和ライフネクスト株式会社 マンションみらい価値研究所 久保 依子
石川県、富山県、福井
県、新潟県における受
託管理マンションは、56棟 2,880戸である。これらの
マンションから地震発生
時（ 2024年1月1日16時） 以降、2024年1月7日まで の7日間、当社の緊急コー
ルセンターにて受信した
設備系の異常信号、お客
様からの電話の状況
第1 位 エレベーターの停止
第2 位 電気温水器の転倒による漏水事故
第3 位 駐車場の不具合
能登半島地震の報道を見て、あらためて防災訓練の見直しを考えている管理組合もあるだろう。日常の訓練 はいざという時に役立つことは言うまでもない。
さらに、居住者名簿の整備は、要支援者の把握だけでなく、親類を頼って外部に転居した区分所有者の避難先 を把握するために役立つこともある。区分所有者に連絡かつかないとマンションの復旧工事にも影響が出かね ない。居住者の意識が防災に向いているうちに、防災に関する施策を進めることをお勧めしたい。
AI に「マンション 避難所」を聞いてみる
防災の進化論 執筆 丸山 肇
Chat GPTの文例では、「マンションなどの耐震性の高い建物での在宅避難が推奨されてい ます」という。もちろんそう推奨しているのは行政ということだ。首都直下地震や南海トラフなど、震災の脅威がささやかれる今日、政府や自治体のアナウン スの甲斐もあり、マンションの住民は自宅で避難することが半ば常識になってきた。 しかし一方で「どうして行政はマンション住民には在宅避難を求めるのか」、という不公平の念を抱く人もいるかもしれない。
もちろんケースバイケースなのだが、マンションに住んでいるのであれば、避難所に行くリスクを取るよりも自宅で避難生活期を送った方が有利であることが多いことを理解さえす れば、納得はいく。
電気・水道・ガスの生活インフラが止まっていても、新耐震のマンションであれば震度6強でも倒壊はしない。散らかった部屋を片付けて居場所を確保できれば、暖を取るための衣服も部屋の中にあり、プライバシーも確保でき、買い置きの食料があれば避難生活期を送れる。 多くの人で混み合って感染リスクや横になるスペースを確保するにも苦労する避難所と “堅牢さ”というマンションの“強み”を理解すれば、在宅避難の方がはるかに有利な条件なのだということも理解できるだろう。そして、マンションの“弱み”、それは“高さ”だ。この“弱み”を理解しておけば「在宅避難」のための“備え”はどうあるべきなのかも理解しやすい。
最近では、長周期地震動という揺れ方が注目されている。超高層マンションがものすごい勢 いで増えたことが原因だ。
また、複数回の大きな揺れが襲ったらどうすべきかということも議論され始めている。 海溝型地震の南海トラフでは、複数回の巨大地震が連続して発生する「半割れ」が話題になっている。過去 300 年間に発生した南海トラフの5回の大地震のうち4回が「半割れ」で複数回の巨大地震が襲ったからだ。
断層型地震を想定している首都直下型地震では、いくつかの断層が時間をおいて連続的に大きな揺れを引き起こす可能性が高いともいわれる。熊本の大きな前震と本震のような発生の仕方なのだろう。熊本の震度6強の前震ではマンションの住民の多くが在宅避難をしたが、2日後の震度7の本震ではマンションはもぬけの殻になった。「在宅避難」が基本で あるとわかっていても、度重なる大きな揺れで「自宅に留まるのは危険だ」という心理が浮 上したからだとも考えられる。
普遍的な防災の原則は変わらないにしても、発生回数や揺れ方の違いなど、常に新たな情報 を理解し、対策を練る、考えておく、そんな防災の進化論を理解しておくべきだと、あえて具体策は論じず、問題提議をしておこう。
避難所へ行ったはいいが、そこからがサバイバル!？
新基準の耐震工事済みである当マンションは、大きな揺れで建物に亀裂や破損は生じることはあっても、倒壊し人が生き埋めになることはまずないと言われています。
当マンション耐震工事の様子
避難所の多くは、学校の体育館や公民館。広い空間を家族単位で小さく区画割し、仮の居住スペースを確保する。当然、壁がないためプライバシーなどない。トイレだって地域全体が断水していれば、もちろん水で流せない。衛生面も劣悪 なケースもある。それが嫌で、なるべくトイレに行かなくてすむように「水を飲まない」なんていう人も多いらしく、これでは当然健康上よくない。しかも配給される非常食は炭水化物中心になりやすい。抵抗力が低下したところに、何百人も寝泊まりする体育館では、風邪やインフルエンザなどの感染症が蔓延しやすい。 それが致し方ない、避難所の環境だ。
ただしマンションにも弱みがある。震災となれば電 気・ガス・水道などのすべてのインフラが数日間停止してしう。備えとして水、ポータブルガスコンロ、簡易トイレ、LEDのランタンなどがあれば数日間は自宅で生活が可能です。
震災訓練が「あだ」になる
「震災」と「火災」、よく考えれば違うことに気づくのに、マンションの防災訓練では、これをごちゃ混ぜで実施しているケースが多い。震災も火災も、同じ災害なのだが、どんな状況からどう守るのかは異なる。当然対応すべき行動も違ってくる。誤った避難訓練を植え付けることは、むしろ被害を拡大させてしまうことになりかねない。
震災時の初動は、フロアー単位の安否確認
結論からいえば、大きな間違いは、震災訓練で住民を一斉にエントランスに集合させてしまうことにある。 運営側のあいさつや消防署の講話もあり、どこかのタイミングで集まってもらう必要はあるが、地震が発生し たら、最初に「階段を使ってエントランスに集合する」という刷り込みは、やってはいけない。
炎や煙から逃げるために下に降りるのと異なり、地震の際の初動は、まず自分の身を守り、揺れが収まってからフロアごとの横の動きで、隣近所の安否確認を行うことが重要だ。
家具の下敷きになった人はいないか、火にかかった鍋がひっくり返り火傷を負った人はいないか、玄関ドア が歪み自宅から出られなくなった人はいないかなど、フロア単位で安否確認を行い、隣近所で助け合うことが最優先される。
エントランスに集まってもらえれば、管理組合で備蓄していた防災食などを分配できるという考え方をする人もいるが、備蓄品の分配は、発災期に行うことではない。一日後などの被災生活期に入ってからで十分なのだ。
訓練の誤った行動。被災関連死にさえつながる
エントランスに集合し点呼を取ることを安否確認だと勘違いしているケースもある。地震発生時、点呼を 取ったら、高層階に住む独り暮らしのおばあちゃんがいない。様子を見に行くには、階段を歩いて登らなくてはならない。もし家具の下敷きになって身動きができないでいるとしたら、救出するまでにどれぐらいの時間を要するのだろう。
阪神淡路大震災時の神戸では、火災現場からたくさんのご遺体が見つかった。しかし司法解剖の結果、 ほとんどの方の肺に“すす”は入っていなかった。つまり焼死ではなく、崩れた家や家具の下敷きになり、火の手が回るよりも先に息を引き取っていたのだ。
つまり、いかに早く助け出すかが重要となる。その時間の目安は15分以内。時間との戦いとなる。 震災訓練でエントランスに集合と刷り込まれた高齢者が、下までがんばって降りてきたとしよう。訓練では なく実際に地震が来たら、電気やエレベーターが復旧するまで、今度は自分の部屋に戻ることができなくなる。いつも携帯している発作を抑える薬を置き忘れることもあるだろう。下まで降りてきた高齢者が、集会室で不安な一夜を明かすことになりかねないのだ。
「地震です。階段を使ってエントランスに集まってください。」という誤った訓練ではなく、マンションの特性を踏まえ、配慮した訓練プログラムを作る必要がある。
管理組合として何ができるか
執筆者 花山大征
【マンション居住者の安否確認は誰が行う？】
駆け付けた消防隊や警備会社の職員は個人情報となるマンションの居住状況を知りません。マンション居住者同士の安否確認のために居住者情報を確認、開示するのは誰なのでしょうか。
もちろん管理会社が緊急の場合に開示できる情報を備えている場合もありますが、マンションの居住者が自分たちで安否状況を確認できるように、予め居住情報の保管場所を確認し、緊急時には誰が情報の確認・開示を行うのかを決めておくことが必要です。
例えば、入居者名簿は管理事務室の施錠された書庫に保管しておき、緊急時には防火管理者や理事長が解錠できるよう鍵を保管しておくのも一つの手です。
【隣室や下階、共用廊下の被害は誰の責任？】
失火責任法があり、火災の発生に重大な過失がない限り、火災被害の責任は火元の住戸所有者に問うことができません。そのため、火災やその消火活動において、火元の住戸以外に実質的な被害が発生した場合は、被害者が自らが加入する保険を使い復旧していくことが一般的です。保険を使用する場合、復旧する箇所の管理区分によってどの保険を使用するかが分かれます。共用部分であるバルコニーや廊下、階段などに生じた被害は管理組合が加入する火災保険によって対応することになりますが、隣室や下階の住戸など専有部分に生じた被害は所有者が個人で加入している保険を使用する必要があります。
火災事故はいつ発生するか分からないため、個人や管理組合で加入している保険の満期を確認しておく必要があります。特に個人で加入している保険はローンの完済をもって満期となってしまうこともあるので注意が必要です。
【消防隊は後片付けをしない】
人命第一で救助活動を行う消防隊は、消火・救助を行うとその役割は終了します。
火災や消火のための水濡れによって発生したマンションの不具合や汚れには当然ながら対応しません。火災前の状態に戻すために、管理組合が各設備や被害状況について確認、記録しておく必要があります。
火災が発生した場合のマンション共用部分に予想される被害として以下の内容が挙げられます。
・ バルコニー（床面や天井、腰壁）、玄関扉、窓枠、窓ガラス、専用庭やルーフバルコニー
これらは標準管理規約にて専用使用権のある共用部分として規定されており、火災の失火責任を本人に問えない場合、管理組合として修繕が必要となります。また、バルコニーに物干し竿など金物がある場合は共用部分と判断される可能性があり、同じく管理組合として補修が必要となる可能性もあります。
・ 部屋内のインターホン・感知器設備
インターホンや感知器設備など、消防設備一式が共用部分として規定されている場合もあります。特に火災を感知して警報発報した感知器がその後正常状態に復旧せず、継続して誤発報を起こすときは、新品に交換しなければならない場合もあります。
・ 躯体コンクリート部分、共用廊下、階段、腰壁、外壁
被害が火災元の住戸に留まらず、共用部分に波及した場合、管理組合として補修が必要となります。コンクリートは耐火性に優れていますが、被害状況によっては打診調査によって強度診断を行い、補修が必要になる場合もあります。
また、火災によって焦げ付いた部分はススの汚れが目立ったり、強烈な臭気を発したりする場合もあります。そうなると、補修とは別に高圧洗浄による清掃やオゾン脱臭などの対応が必要です。
・ 各階の電気設備、エレベーター
火災発生現場の近くに、電気設備としてテレビ視聴設備の分配器やインターネットの中継器があった場合、周囲の住戸に障害を及ぼす可能性があります。マンションの設備のうち、配電盤やアンテナなどは外部から１箇所で受電、受信した電気や電波を各階や区画ごとに振り分けているので、中継部分に障害があると振り分け先にも影響があります。
また、消火活動によって漏水被害があった場合、エレベーターの地下ピットが浸水してしまう場合があります。火災の被害はなくとも電子部品が水濡れ被害を受けていると、エレベーターが停止してしまうかもしれません。
このように、火事が鎮火したあともマンションの設備には被害を受けている箇所が多く存在することが考えられるため、鎮火後も普段通り設備が使用できるかを確認することが必要です。
【管理組合からの情報発信について】
マンション内で火災があったとなると、同じマンションに住んでいる人は当然不安に思ったり、再発を心配したりするでしょう。「どこの部屋で何が原因で火事が起こったのか」「火事の被害はどれほどだったのか」「再発する可能性はあるか」などの多くの質問が寄せられるかもしれません。そういった場合には、管理組合として個人情報やプライバシーに配慮しつつも早急に情報をまとめて発信するなど、ハード面の被害復旧だけでなく、ソフト面での処置も必要です。
消防法における防火管理者の立場は、建物の管理者（分譲マンションの多くの場合は理事長）から防火管理に関する業務の委託を受けた立場であり、責任の多くは管理者にあります。
こうした場合に備えて管理組合としては、管理者や防火管理者に責任を背負わせるのではなく、火災の防止策から火災発生時の対処とその後の復旧までを見据えた体制を、日頃から整えておくことが重要です。具体的には消防訓練の定期開催や、マンション内で防火管理者を定期的に交代させ消防意識を向上させること、入居者名簿の整理を行うことなどが考えられます。
管理組合として取り組めるところから対応を進め、より安心・安全なマンション生活の実現を目指したいものです。
管理組合から委託された管理会社が責任を持つのは「共用部分」で、専有部分は基本的には、区分所有者（居住者）が責任を持つ範囲となります。
自分の部屋でも専有部分は天井や壁・床も、表層の壁紙やカーペットまでであり、コンクリート部分やスラブ、また火災感知器などは、実は共用部分です。また共用部分であってもある特定の人のみが使用できる部分を「専用使用部分」といいます。
それぞれの領域によって、区分所有者の責任と負担は異なる。この区分けがしっかり理解できていないと、対象の箇所が壊れた場合など、自分の負担で直すのか、それとも組合の負担になるのかといった判断がつかないことになってしまいます。
玄関ポーチや室外機置場・バルコニーは、その住戸が排他的に使用できる箇所。しかし、個人的な物置 を設置するなど、自由自在に使っていいとは認められていない。特にバルコニーは避難経路でもあるため、避難ができないような物の設置はNG。
窓ガラスや網戸も同様。割れ難いガラスにしたい、断熱性の高いペアーガラスにしたいなど、防犯や省エ ネという合理性があったとしても、居住者が勝手にリフォームを行うことはできない。 部屋の火災感知器もリフォームの際に勝手に撤去したり移設したりしてはいけないもの。住民全体に避難や初期消火を促すためだ。マンション全体の安全のためにも、火災感知器は共用部分ということになる。 玄関扉は、鍵や扉内側の塗装部分は専有部分だが、その他の部分は共用部分になる。勝手にドアを交換する、またペンキで色を変えてしまうと、マンション全体の外観の統一性や美観を損なうことになってしまう。
防犯対策のために玄関扉にもう一つ鍵を付けて二重ロックにしたとする。共用部である玄関扉に、管理組合の許可なく無断で鍵を取り付けたことになり、原状回復するようにと言われてしまったと いうケースだ。防犯の必要性や合理性を踏まえても、管理規約等で「個人での二重ロックの設置を認める」云々の管理規約などがない以上、やはり原状回復しなくてはいけない。※次回の管理規約に提案予定です。
給水配管では、水道メーターから部屋側の配管は専有部分。簡単に理解するなら、竪管（たてかん） は共用部分、横管は専有部分ということになるだろう。あるところを起点に専有部分になるという類のもの。 「通常使用」という解釈が難しい。マンションの集合ポストを例に挙げよう。「自分の郵便受けの鍵がかからなくなってしまった！しかし故意に壊したわけではない上、共用部分なので管理組合の負担で 修理してもらえるか」という話になるとしよう。回答は“否”だ。ポストを開け閉めする頻度は人ぞれぞれ。集 合ポストのすべての鍵が一斉に壊れていたわけではない。自分以外はこの鍵を開けないため、「通常使用」 とみなし、ポスト鍵の交換は自己負担ルールとなるのだ。
マンションコミュニティの 4 つの領域
この「縁」でできているマンションコミュニティ。それを分析してみると、さまざまな状態があることがわかる。わか りやすくするため、下記のイメージマップを参照いただきたい。たとえば、縦軸に「全員参加」と「任意参加」、横軸には「共同体型」と「価値観型」とする。
「全員参加×共同体型」
まず管理組合活動の領域は、ここに位置する。そもそも管理組合とは、区分所有法で全員が加入するものと定められている。また管理費等を収めなければ、最悪、競売にかけられコミュニティから排除されてしまう。
「任意参加×共同体型」
一方、近所付き合いや挨拶などは「任意参加」といえる。挨拶をしなくても「変わった人」と思われることは 否めないが、管理費未納のように競売にかけられることはない。しかし騒音など、多大な迷惑を隣近所 にかけてしまえば、訴訟などの大問題に発展してしまうことから「任意参加×共同体型」という領域なのだろう。
「任意参加×価値観型」
続いて「任意参加×価値観型」だが、「同じマンションに住んでいるのだからみんなで一緒に楽しみたい」 「喜びを分かち合いたい」という領域になる。マンションで屋上で開催される花火見学などのイベントがそうだ。生活していく上での相互の利害という関係だけでなく、価値観でのつながりを深めることにより、 管理組合運営や近所付き合いなどのより良好な基礎を築いていくきっかけになる。これが「価値観」というつながりになるのだ。
「全員参加×価値観型」
この領域については非常に重要になる。
「全員参加＋価値観型」の領域
“任意ではなく、全員が価値観でつながっていく”とは、一体どんな状態なのだろう。代表例のひとつは、大地震がマンションを襲ったような場合だ。大地震ともなれば全員が被災者になり、 必然的に全員参加という状態になる。被災生活期をマンション内で助け合い、建物の復旧のために全員 が強い意志を持って臨まなくては、これからの生活復興もままならない。なんとかするためにみんなで助け 合わなくてはという価値観でつながるべき領域といえるのだろう。
もう一つは、高経年マンションのケースだ。建物も人も老いる中で、次世代に繋ぐための策を立て再生して いかない限り、空き家が増え建物の修繕もままならず 、そしてマンションとしての寿命が尽きることになる。全員の問題として、マンションとしての将来のビジョンをすりあわせておかないと、いつか切迫した時がくることになるわけだ。
もちろん震災における生活復興も、高経年マンションの再生においても、紆余曲折を経て結論を出すまで大変な時間と労力を要することになる。もちろん、ハッピーエンドになるかどうかはわからないが 、それぞれの価値観をすり合わせ、なんらかの結論を導き出す場面なのだ。
分譲マンションは入居者の2人に1人が65歳以上、4割以上が70歳超え
マンションコミュニティとしての３つのキーワード、「気づ き」「つなぎ」「支える」がポイント
事例（「気づ き」）
ゴミ出しルールを守らない高齢者に対し、役員や管理員が注意を与え続けた結果、注意されることが怖くなったご高齢者はゴミが出せなくなり、次第に室内に溜め込むことになるという。場合によってはゴミを排水溝に流し出すことで、パイプが詰まり室内が水浸しに。あわや大規模な漏水事故の一歩手前の状態だったというケース。異臭等から周辺住民が異変を察知し、マンション中の漏水被害を食い止めることはできたものの、早い話がそれ以前から予兆に気付くべきだった。
⚫ ゴミ出しルールの違反者→実は、ゴミの出し方が解らなくなっている？
⚫ 廊下に異臭がする→室内がゴミ屋敷状態？
⚫ ベランダに放置物が散乱している→整理ができなくなっている？
⚫ 今まで挨拶を交わしていたのに、無言、無表情で通る
⚫ 季節に応じていない服装や、汚れた衣服を着ている
⚫ 廊下やエントランスでぼんやりと佇んでいる→自分の部屋が分からなくなっている？
⚫ 郵便物等がポストに入ったままで長期間放置され溢れている
⚫ 水道の使用料が異常に少ない等々
隣人として、また管理組合の役員や管理員など、マンションコミュニティ全体で高齢者を労わる気持ちが少しでもあれば気付くことは可能。
理事会は『住み心地と資産価値を上げるサロン』が理想
管理組合の自立性とは、言うまでもなく区分所有者全員が自分事として管理組合に関わること。
法律上、マンションを購入すると自動的にそのマンションの「管理組合の一員」となり、管理組合の執行部である理事が順番に回ってきます。
ほとんどの購入者にとって理事業務は「義務で、かつ奉仕活動」といった印象を持っている方が多いようです。休日が会合で潰れてしまう、仕事を押し付けられるかもしれない・・・と、ネガティブに捉える方がほとんどではないでしょうか。
理事業務を「義務」から「権利」へ、「ボランティアで仕方なく」から「自分、家族、仲間やマンションのために楽しく」とポジティブに捉え、「お任せ管理」から「みんなで運営」へ能動的なコミュニティを作ることができるようになりました。インターネットのおかげでこれらの考え方が普及・拡散されることで「みんなで運営」が徐々に広まっています。
そんな前向きなコミュニティになるためには、まず管理組合の役員が情報開示や運営の透明化など、開かれた民主的な運営を心がけ、説明責任を果たすことが自立性を育むのだと言えます。 より具体的な例で考えると、重要な議案であれば事前の住民説明会の実施やその場で拾いきれなかった質問を書面で回答し全体に配布するなど、手を尽くして住民ファーストを実践しましょうということになります。
最も効果的な防犯対策を十分に検討し、立案、実行するだけではなく
定期的に見直しを重ねる
意識したいのは、設備機器は技術革新が進んでいくという点だ。日進月歩で設備機器が進化していくため、以前よりも高性能な機器が導入可能となる。カメラの画素数が向上したことにより 設置台数を減らせた事例、360°カメラを導入したことにより撮影範囲が広がり増設の検討が不要になった事例もあった。
防犯カメラや各部屋の火災短期機の設置は当然、有効な場面はそれぞれ異なる。ハード面だけでなく、例えば空き巣は侵入しようとする際に誰かに姿を見られることに敏感となることから、マンション内で顔をあわせた者同士が挨拶を交わすだけでもソフト面での防犯対策になると一般的に言われる。
1.自転車シールにマンションを特定する情報が記載されている
2.オートロックの共連れに警戒していない
3.エレベーターの防犯カメラは、つば付帽子の顔は判別不能
丸山 肇（マンション管理士）
犯行は見つからないように行われる。「発見機能」という意味では防犯カメラがあるが、防犯カメラは“犯行の瞬間”を発見できない。 録画データによりどんな人物が侵入したかを確認するためのもので、防犯上の機能分類としては、“捕まってしまうかもしれない”と思わせるための「威嚇機能」にすぎない。
プロは、威嚇機能などにはびくともしない。防犯カメラのスペックを熟知しているからだ。エントランスや駐車場など侵入ルートに設置しても、実は画素数が少なく、わずか２メートル離れただけで顔を認識できないほど性能が低いものが多い。いたずらなどを威嚇するだけならダミーカメラでも効果はあるが、プロは犯行前に下見をしっかり行い防犯カメラのスペックも調べ上げるので性能の低いカメラでは意味がないのだ。
技術の進化は早く、かつカメラなどのIT機器はどんどん安価になっている。今までの契約を解約し、最新の高画素数のカメラを導入したほうが、スペックが向上しレンタル費用が安くなるケースもある。見直しをかけるポイントであることは間違いない。
また、防犯カメラを「発見機能」にバージョンアップさせる技術も登場している。画像解析システムだ。防犯カメラの撮影範囲をあらかじめ指定し、人が侵入した、車が勝手に停められた、荷物や人が倒れこんだなどの情報が、自動的に解析され画像を警備会社のセンターに転送。センター要員が目視確認し遠隔で退去を命じる声を流し、同時に警備員が急行するという仕組みだ。現場を押さえ、リアルな声で威嚇するとは、最も効果的な防犯対策だ。犯罪心理上に有効なのは、音声やサイレンなどの“音”、そしてライトなどの“光”だといわれている。防犯カメラとセットにして設置されるセンサーライトは、その効果を狙っているというわけだ。
「発見機能」の代表格は、専有部分向けのホームセキュリティだろう。
ドアや窓などの開口部分にマグネットスイッチや人感センサーを設置するなどして、留守宅の侵入犯の存在を警備会社に自動通報し、警備員が飛んでくる仕組みだ。警備員は預かっている専有部の鍵を使って対応を行う。非常ボタンを押すことで、急病などの時も救出してもらえる。問題はコストだが、個別に設置すると月額5千円程度かかってしまうが、マンションでは一般的なインターホンシステムを利用し、後付けでもマンション全体で導入することができる。その場合は、1／10程度のコストで導入できる場合がある。
犯行の手口から考えるマンション防犯の鉄則 ディンプルキーも2重鍵もドアの「侵入阻止機能」の代表格だろう。しかし、絶対に開けられない鍵ではない。一昔前に主流だった古いタイプの鍵の場合は、プロにかかれば10秒程度で開錠できてしまう。ディンプルキーも開けづらくなったとはいえ、数分あれば開けられるという。犯行は時間との勝負だ。数分の間に通りがかりに人に見つかるリスクを恐れ、敢えてやらないだけで、その気になれば可能なのだ。その目安は5分間といわれている。
2重鍵を開ける時間を節約するためにサムターン回しも流行った。しかし玄関ドアの薄いスチールに電動ドリルで穴を開けるのはいとも簡単だ。金属棒を差し込みサムターンを回し開ける手口。乱暴にもバールでドアをこじ開ける手口などもある。幸いにも最近はサムターン回し防止機能やこじ開けらづらい機能のついたドアなど、防犯基準であるCP認定を受けたものがある。古めのマンションでは、大規模修繕時などに管理組合全体でより防犯性能の高いドアに交換する必要もあるだろう。ちなみに、CP認定とは、5分以上の侵入阻止ができるものをいう。
と、ここまで話したが、実は侵入犯で最も多いのは「無施錠」だという。マンションにはオートロックもあり、ゴミ出しに行くだけのほんの5分程度なら、と考えるのは甘い。十分な下見の上、犯行はなされるのだ。あの家はご主人や子供たちを送り出してから、いつも鍵をしないでゴミを出しをするなどはすでにお見通し。お隣はご夫婦で朝早くから仕事に出かけているとなれば、ゴミ出しにでた家に入り込み、バルコニー側にでて留守宅の隣のバルコニーへ。窓ガラスを割り侵入する。窓ガラスを割ればガチャンと大きな音が出るだろうと思うのはまちがい。ガムテープなどで窓のクレッセント周りを保護し、ガラス切りで手首が入る程度の穴を開けるだけなのだ。クレッセントさえ開けてしまえば、サッシュを開けて侵入でき、犯行後は堂々と玄関から帰って行くのだ。
まさに「無施錠」「ガラス割り」など、バルコニーでつながったマンションの特性を利用した手口なのだ。
オートロックがあるとか、ほんの数分だからという心の隙や近所力の希薄さに付け込んだ手口が一番怖い。また、時間帯も人が部屋にいる夜間ではなく、朝の時間帯が一番多いことも理解しておこう。
エレベーターに注意！乗り込んできた男の手口 あなたの自転車。マンション名が書かれたシールを貼っていないだろうか。自転車管理のために使われるシールだが、マンション名の有無は整理に関係ないはずなのに、そんな運営がなされているケースは多い。 駅の駐輪場で女性用の自転車に目をつけ、その自転車を使っている一人住まいの女性を探し出すのはたやすい。その自転車に乗っている人が、どこのマンションに住んでいるかがわかれば、マンションで待ち受け、共用廊下を眺めていれば、何号室か、いつ頃帰ってくるのか、家族はいるのかいないのかもすぐにわかってしまう。
そんな下調べを行い、犯行時、例えばこんなやり口になる。
女性がオートロックを開けた後に一緒にマンション内に入って来る“オートロックの共連れ”という手口だ。また、エレベーターにも一緒に乗り込むのだが、女性が押した階ではなく一つ下の階のボタンを押し、犯人はそこでエレベータを降りる。この段階で、一緒に乗り込んできた男に対しての警戒心はなくなってしまうのだが、男は非常階段を登り、女性が玄関の鍵を開ける後ろから静かに迫り、鍵を開けた瞬間に一緒に部屋の中に侵入してしまうのだ。サスペンスもののドラマのようだが、これが実際の手口。
最新の防犯機能、発見・威嚇・侵入阻止が付いているには越したことはないが、防犯は住む住民の心構えや近所力次第ということなのだ。